凤人常〔2017〕19号
县人民政府：
县十六届人大常委会第4次会议听取并审议了县政府《关于〈安徽省物业管理条例〉贯彻实施情况的报告》。经整理形成审议意见，现印发给你们，请认真研究办理，并将办理情况书面一式35份于2017年9月底报县人大常委会。
附件：
1、关于审议县政府《安徽省物业管理条例》贯彻实施情况报告的意见；
2、关于县政府贯彻执行《安徽省物业管理条例》情况的调研报告。
2017年7月28日
附件1：
关于审议县政府关于《安徽省物业管理条例》贯彻实施情况报告的意见
县人民政府：
2017年7月28日，县十六届人大常委会第四次会议听取了县县政府关于《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》）贯彻实施情况的报告，并进行了认真审议。审议认为，去年以来，县政府及相关部门认真贯彻执行《条例》，结合我县住宅小区实际情况，制定管理办法，提升行业监管水平，全县物业管理工作不断取得新成效。
审议指出，我县城区居民住宅小区物业管理还处于起步阶段，物业管理还不规范。一是政府及其相关部门未能很好发挥职能作用；二是建筑遗留问题没有得到及时解决；三是物业企业整体服务水平偏低；四是业主自治体系尚没有完全建立等。
审议要求，县政府及其相关部门要针对具体问题，强化以下措施：
一、落实行政职责，健全工作机制。根据《条例》规定，县政府要进一步明确职责，强化监管，形成会商联动机制；分管领导要定期召开会议，协调府、临两镇，会同国土房产、行政执法、城建、公安、市场管理、环保、物价、供电、供水、电信等部门及时处理各住宅小区的遗留问题；同步推进各部门的职责落实。府临两镇要明确2-3人具体负责物管工作；凡有住宅小区的社区也要明确专人负责处理各住宅小区的日常协调工作。县国土房产部门要积极做好与相关乡镇及社区的联系对接工作，努力形成共建合力；同时要在每个住宅小区明确具体责任人负责日常联系工作。加强对住宅小区物业管理工作的指导，引导物业企业规范管理，不断提高小区物业的管理和服务水平。县规划建设局要严把住宅小区建设质量验收关；积极稳妥地甄别处理小区建设质量的遗留问题，及时化解开发商、建设单位、物业服务企业与业主之间的矛盾；并帮助老旧小区调整规划，解决通行和停车难等问题。县城市管理行政执法局需要在每个住宅小区明确指定联系人，严厉打击违法搭建现象，并负责接受业主投诉和梳理遗留问题，定期提交研究处理，及时答复住户。
二、推进业主自治，规范管理模式。指导开好业主大会和监管建立业主委员会是镇、社区物业管理工作的重中之重。年内镇和社区要投入专门人力物力，下功夫做好试点，选择条件成熟的住宅小区，协调相关部门和物业企业成功开好业主大会和帮助组建业主委员会，再以点带面的逐步推进。县主管部门要在借鉴外地成功经验的基础上，结合实际制定相对规范的物业管理流程，并加强对物业服务企业的管理和培训，督促物业服务企业不断优化人员结构，进一步提高服务质量和管理水平。
三、甄别遗留问题，逐步协调解决。对于建筑遗留问题，县城建部门要结合实际，仔细甄别，确定属于开发商和施工方责任的，要按照法定程序，协调督促开发商和施工方定期修复达标，并通过质量验收；不属于开发商和施工方责任的，并符合住宅小区维修规定的，也应按规定启动维修程序。鉴于部分安置小区的卫生状况，建议政府适当增加安置小区的卫生补贴。
四、深化法规宣传，提升消费理念。县政府及其主管部门要以多种形式，经常协调镇、社区和物业服务企业，广泛开展《条例》等法规的宣传活动；并有针对性地开展 “文明小区”等评比活动。促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围；增强他们的法律意识和消费观念，引导他们充分认识物业服务合同是物业管理服务的法律依据，促使他们懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
附件2：
关于县政府贯彻执行《安徽省物业管理条例》情况的调研报告
县人大常委会调研组
（2017年7月28日）
主任、各位副主任、各位委员：
按照县人大常委会工作要点安排，县人大常委会于2017年4月25日，组织部分县人大代表对县政府贯彻执行《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》）情况进行了调研。调研组先后实地查看了府城镇名都帝景、永乐家园、中都府邸和临淮关镇淮滨小区、亲亲家园等居民小区的物业管理情况；听取了县国土资源与住房管理局关于《条例》贯彻执行的情况介绍；并与部分行政单位、社区居委会、物业服务企业、小区业主委员会负责人等进行了座谈。现将调研情况报告如下：
一、主要工作及成效
去年以来，县政府及相关部门认真贯彻执行《条例》，结合我县住宅小区实际情况，制定管理办法，提升行业监管水平，全县物业管理工作不断取得新成效。
（一）完善政策，规范管理行为。新《安徽省物业管理条例》颁布后，我县制定了《凤阳县物业招投标管理办法》、《凤阳县前期物业服务合同》、《凤阳县物业服务合同》、《凤阳县前期物业小区管理规约》等一系列规范性文件，使物业管理走上了有法可依，有章可循的轨道，为全县物业管理的有序、健康发展奠定了法制基础。
（二）制定规程，清管维修资金。多年来，我县的住宅专项维修资金没有建账到户，没有管理规程；导致大量资金在银行挂存沉淀，无法启用。针对问题，县国土房产部门组织投入大量人力、物力协同相关单位，清理建账，制定规程；出台了《凤阳县物业专项维修资金使用管理操作规程（试行）》，规范住宅专项维修资金的监督管理和申报使用。
（三）培训引导，提高服务水平。针对我县物业服务企业管理和服务水平相对较低的现实，县主管部门一方面加强物业服务企业管理人员的培训，增强他们对物业管理政策的认知度，提高其依法管理的自觉性；一方面组织部分物业服务企业到淮北等地去参观学习，借鉴外地的管理经验，提高自身的服务水平。同时，严格审核物业服务企业资质申请和延续的批准，把好准入和延期关，促进物业服务企业不断提高服务水平。
（四）积极应对，化解信访矛盾。一直以来，住宅小区的物业服务和管理都是群众信访件的高发区。诸如维修问题、毁绿问题、搭建问题、卫生问题、停车问题、失盗问题等等，极易形成群体性社会矛盾。县国土房产部门不回避、不畏难，投入大量人力物力，协调相关部门形成联动机制，妥善化解了大批住宅小区物管矛盾，有效避免了群访性事件发生。
二、存在的主要问题
从调研情况看,我县城区居民住宅小区物业管理还处于起步阶段，物业管理还不规范。存在的突出问题主要有以下几个方面：
（一）行政体制方面。我县物业行政管理人员相对匮乏，政府及其相关部门未能很好发挥职能作用。一是管理力量薄弱；二是职责作用发挥不明显；三是各部门协作配合不力。
（二）建设遗留方面。一是由于房屋建筑质量差，甚至部分配套项目缺项甩项，但一期物业上报不及时，或上报维修不及时，拖延过了保质期，造成维修困难；二是部分老旧和安置小区整体规划设计相对滞后，道路狭窄，配套设施不完善，致使小区停车、失盗、违建等事件时有发生，侵害了业主的利益。
(三)物业服务方面。一是服务主体偏离。我县多数物业公司是前期物业，大部分小区建成后，开发建设单位不是通过招投标方式选择前期物业公司，而是将物业管理交付给自己选聘的子公司或其二级机构，再次利用物业牟利，导致物业公司并非服务于广大业主，而是服务于开发商和建设单位，物业公司处于强势地位，业主处于弱势地位，于是“主仆”位置颠倒，产生一系列的侵害业主权益的行为。二是服务水平偏低。一方面物业服务企业资质参差不齐，管理水平相对较低，遇事推诿扯皮，或是耍横动硬，侵权行为时有发生。另一方面从业人员素质参差不齐，多数人员年龄偏大，缺乏专业知识和技能，很难胜任物业服务工作。
（四）业主自身方面。一是业主委员会组建困难。新开发小区因建设周期长、入住率不高等原因，难以符合业主委员会成立条件，加之开发商、建设单位拖延移交社会事务，很难实现业主自治。同时，大部分小区业主参与物业管理意识不强，召开业主大会选举业主委员会达不到规定人数，给组建工作带来困难。二是业主委员会运作不规范，缺乏监督机制。业主委员会工作规则不健全，职责不明确，缺乏有力的指导和规范；少数业主委员会成员缺乏责任意识、法治意识、整体意识。三是业主自我管理和维护意识缺失。表现在自治意识差，公德意识不强；甚至用违法手段维护合法利益。
三、主要意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题，为进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议：
(一)落实行政职责，健全工作机制。根据《条例》规定，县政府要进一步明确职责，强化监管，形成会商联动机制；分管领导要定期召开会议，协调府、临两镇，会同国土房产、行政执法、城建、公安、市场管理、环保、物价、供电、供水、电信等部门及时处理各住宅小区的遗留问题；同步推进各部门的职责落实。府临两镇要明确2-3人具体负责物管工作；凡有住宅小区的社区也要明确专人负责处理各住宅小区的日常协调工作。县国土房产部门要积极做好与相关乡镇及社区的联系对接工作，努力形成共建合力；同时要在每个住宅小区明确具体责任人负责日常联系工作。加强对住宅小区物业管理工作的指导，引导物业企业规范管理，不断提高小区物业的管理和服务水平。县规划建设局要严把住宅小区建设质量验收关；积极稳妥地甄别处理小区建设质量的遗留问题，及时化解开发商、建设单位、物业服务企业与业主之间的矛盾；并帮助老旧小区调整规划，解决通行和停车难等问题。县城市管理行政执法局需要在每个住宅小区明确指定联系人，严厉打击违法搭建现象，并负责接受业主投诉和梳理遗留问题，定期提交研究处理，及时答复住户。
（二）推进业主自治，规范管理模式。指导开好业主大会和监管建立业主委员会是镇、社区物业管理工作的重中之重。年内镇和社区要投入专门人力物力，下功夫做好试点，选择条件成熟的住宅小区，协调相关部门和物业企业成功开好业主大会和帮助组建业主委员会，再以点带面的逐步推进。县主管部门要在借鉴外地成功经验的基础上，结合实际制定相对规范的物业管理流程，并加强对物业服务企业的管理和培训，督促物业服务企业不断优化人员结构，进一步提高服务质量和管理水平。
（三）甄别遗留问题，逐步协调解决。对于建筑遗留问题，县城建部门要结合实际，仔细甄别，确定属于开发商和施工方责任的，要按照法定程序，协调督促开发商和施工方定期修复达标，并通过质量验收；不属于开发商和施工方责任的，并符合住宅小区维修规定的，也应按规定启动维修程序。鉴于部分安置小区的卫生状况，建议政府适当增加安置小区的卫生补贴。
（四）深化法规宣传，提升消费理念。县政府及其主管部门要以多种形式，经常协调镇、社区和物业服务企业，广泛开展《条例》等法规的宣传活动；并有针对性地开展 “文明小区”等评比活动。促进小区业主自觉遵守社会公德，形成和谐相处的良好氛围；增强他们的法律意识和消费观念，引导他们充分认识物业服务合同是物业管理服务的法律依据，促使他们懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
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